حل یک معادله دو مجهولی جهت «رونق سرمایه‌گذاری ساختمانی» می‌تواند برنامه دولت جهت آخر دادن به رشد منفی بخش مسکن را در سال‌جاری، محقق کند. مطابق آنچه در جلسه هفته
دومجهول در رونق مسکن
عبارات مهم : منابع
آمارهای رسمی از اوضاع سرمایه گذاری در بخش مسکن و ساختمان از فراهم بودن شرط مورد نیاز یعنی عزم سرمایه گذارهای ساختمانی و نبود شرط کافی جهت حل معادله دو مجهولی رونق مسکن حکایت دارد. از آنجا که بخش مسکن و ساختمان بخش پیشرو بسیاری از صنایع و تولیدات بالادستی محسوب می شود و ارزش افزوده این بخش در کارنامه رشد اقتصادی 9 ماهه سال 95 منفی اعلام شد؛ هفته گذشته در جلسه هیات دولت راهکار خروج بخش مسکن و ساختمان به عنوان بخش پیشرو در اقتصاد کشور در مجموعه دولت و نظام بانکی مورد بحث و بررسی قرار گرفت. در کارنامه رشد اقتصادی 9 ماهه سال گذشته، ارزش افزوده بخش مسکن و ساختمان منفی 17 درصد ثبت شد و ادامه رشد منفی این بخش می تواند اثر قابل توجهی در جلوگیری از استمرار رشد اقتصادی داشته باشد. از این رو متولی بخش مسکن و ساختمان در این مقطع اعتقاد است مسیر رونق سرمایه گذاری ساختمانی که می تواند منجر به رشد مثبت بخش مسکن و ساختمان شود از هسته فرسوده پایتخت عبور می کند.
دومجهول در رونق مسکن
عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی با اشاره به واکنش‌ها سال های گذشته سرمایه گذارهای ساختمانی عنوان می کند: اگر مسیر رونق بخش مسکن و ساختمان از مسیر دیگری جز بافت فرسوده ایجاد شود همانند رونق انحرافی دوره های قبل، باعث اتلاف منابع، پاسخگو نبودن ساخت وساز به تقاضای مصرفی و دامن زدن به یک رکود عمیق دوباره و محبوس شدن سرمایه ها در ساخت وساز غیرمصرفی می شود. وزیر راه و شهرسازی با این نگاه در جلسه اخیر هیات دولت راهکار خروج بخش مسکن و ساختمان از رکود را جنبش سرمایه گذاری های ساختمانی در بافت فرسوده بیان کرد و خواستار پرداخت تسهیلات نوسازی ارزان قیمت مصوب دولت و بانک مرکزی در زمستان سال 93 شد.
او در جلسه هیات دولت پنج محور مشمول بر جنبش سرمایه گذار در بافت فرسوده، استمرار مسیر تجهیز منزل اولی ها در قالب صندوق یکم، انتشار اوراق رهنی در قالب رهن ثانویه، راه اندازی شرکت لیزینگ و اجرای طرح مسکن اجتماعی را به عنوان برنامه هایی معرفی کرد که باید جهت خروج بخش مسکن از رکود پیگیری شود. به گزارش «دنیای اقتصاد» آخوندی در عین حال در این جلسه اعلام کرد بخشی از مسیر رونق مسکن در سال 96، طی سال های 94 و 95 از طریق تجهیز مالی منزل اولی ها به وام کارآمد جهت صاحبخانه شدن در بافت فرسوده ایجاد شده است است.
حل یک معادله دو مجهولی جهت «رونق سرمایه‌گذاری ساختمانی» می‌تواند برنامه دولت جهت آخر دادن به رشد منفی بخش مسکن را در سال‌جاری، محقق کند. مطابق آنچه در جلسه هفته
براساس آخرین آمار بیش از 154 هزار نفر از خرداد سال 94 تا اسفند سال 95 در صندوق یکم سراسر کشور عضویت کرده اند، از آنجا که وام صندوق یکم در بافت فرسوده با قیمت سود 8 درصد (پایین ترین قیمت سود تسهیلات بانکی) پرداخت می شود در نتیجه مسیر معاملات رونق بخش مسکن نیز از هسته فرسوده پایتخت عبور خواهد کرد. ولی آنچه می تواند رشد مثبت بخش مسکن را در سال 96 رقم بزند حرکت سرمایه گذارهای ساختمانی به بافت فرسوده، زیاد کردن تیراژ ساخت وساز و در نتیجه رشد مثبت سرمایه گذاری در بافت فرسوده هست. به اعتقاد متولی بخش مسکن و ساختمان اگرچه سمت تقاضای مصرفی جهت خرید مسکن در بافت فرسوده در سطح مناسبی تقویت شده است ولی عاملی که تناوب رونق مسکن را تقویت می کند تجهیز مالی سمت عرضه از طریق اجرای مصوبات دولت و بانک مرکزی مبنی بر تسهیلات تک نرخی جهت نوسازی بافت فرسوده است.
بررسی ها نشان می دهد جهت آنکه راهکار دولت جهت ایجاد مسیر رونق بخش مسکن عملیاتی شود باید وظیفه یک معادله دو مجهولی در نظام تامین مالی بخش مسکن روشن شود. این معادله به مصوبه دولت و بانک مرکزی جهت پرداخت تسهیلات نوسازی بافت فرسوده باز می گردد. برمبنای این مصوبه از سال 94 تا آخر سال 99، باید هر سال 300 هزار فقره تسهیلات نوسازی بافت فرسوده با قیمت سود تک رقمی به سرمایه گذاران ساختمانی پرداخت شود. در این چارچوب جهت پرداخت تسهیلات نوسازی با قیمت سود تک رقمی از یک سو آینده نگری شده است تفاوت قیمت سود تسهیلات بانکی تا قیمت سود این مصوبه از سوی دولت به عنوان یارانه به بانک ها پرداخت شود و از سوی دیگر سهمیه پرداخت هر سال 300 هزار فقره تسهیلات نوسازی بین حدود 20 بانک عامل توزیع شده است است.
اما در دوسال اول اجرای این مصوبه از یکسو تعداد زیادی از بانک ها از اجرای این وظیفه به بهانه کمبود اعتبار و تنگنای مالی سرباز زدند و از سوی دیگر یارانه ای که بنا بود بابت قیمت سود تک رقمی این تسهیلات از سوی دولت به بانک ها پرداخت شود، ارائه نشده هست. طوری که در سال های 94 و 95 به ترتیب کمتر از 10 هزار فقره تسهیلات نوسازی و کمتر از 30 هزار فقره تسهیلات نوسازی از طرف بانک ها به سازنده ها آن هم با قیمت سود 18 درصد پرداخت شده است هست. چراکه بانک ها تا زمانی که دولت یارانه قیمت سود را به آنها پرداخت نکند حاضر به پرداخت تسهیلات نوسازی با قیمت سود تک رقمی نیستند.
دومجهول در رونق مسکن
در چنین شرایطی جهت حل معادله رونق بخش مسکن وظیفه دو مجهول باید روشن شود. به اعتقاد کارشناسان این معادله اگر در سال 95 حل شده است بود تحت تاثیر رشد تیراژ ساخت وساز در بافت فرسوده و در نتیجه رشد سرمایه گذاری در این محدوده از شهرها شیب رشد منفی بخش مسکن می توانست در سال گذشته کمتر شود. مجهول اول معادله رونق بخش مسکن، منابع مالی بانکی جهت پرداخت تسهیلات نوسازی است.
طبق مصوبه دولت بنا بود تسهیلات 30، 40 و 50 میلیون تومانی نوسازی بافت فرسوده به ترتیب جهت کلانشهرها، مراکز استان ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر و سایر شهرها با قیمت سود تک رقمی به سازنده ها پرداخت شود. روند پرداخت تسهیلات نوسازی در دو سال گذشته حاکی از آن است که بانک ها حاضر به تامین مالی سرمایه گذاری ساختمانی در بافت فرسوده نیستند. تحت تاثیر همین روند سال گذشته سهمیه 300 هزار فقره ای پرداخت تسهیلات نوسازی به 150 هزار فقره رسید و در این میان بانک عامل بخش مسکن پرداخت 55 هزار فقره تسهیلات را متعهد شد. راهکار متولی بخش مسکن و ساختمان جهت حل مجهول اول معادله رونق بخش مسکن تخصیص هزار میلیارد تومان منابع مالی از محل اقساط تسهیلات مسکن مهر به تسهیلات نوسازی بافت فرسوده است.
حل یک معادله دو مجهولی جهت «رونق سرمایه‌گذاری ساختمانی» می‌تواند برنامه دولت جهت آخر دادن به رشد منفی بخش مسکن را در سال‌جاری، محقق کند. مطابق آنچه در جلسه هفته
پیشنهاد متولی بخش مسکن با استناد به روند پرداخت ماهانه 300 میلیارد تومان اقساط تسهیلات مسکن مهر از سوی دارندگان واحدهای مسکونی در این طرح به بانک مسکن و در نظر گرفتن یک دوره تنفس 10 ساله جهت خط اعتباری 45 هزار میلیاردی مسکن مهر هست. در حال حاضر صاحبان مسکن مهر ماهانه حدود 300 میلیارد تومان در قالب پرداخت تسهیلات مسکن مهر به بانک مسکن اقساط واریز می کنند و از آنجا که سال گذشته بانک مرکزی جهت خط اعتباری 45 هزار میلیارد تومانی مسکن مهر یک دوره تنفس 10 ساله در نظر گرفته هست، می توان منابع مالی بازگشت شده است به بانک مسکن از این محل را جهت پرداخت تسهیلات نوسازی تخصیص داده شده است داد.
اما در این میان مقامات بانکی امکان اجرای این فرمول را غیرممکن عنوان می کنند. آنچه باعث شده است تخصیص هزار میلیارد تومان از منابع بازگشتی خط اعتباری مسکن مهر به بافت فرسوده از نظر مقامات بانکی ناممکن عنوان شود استفاده از اقساط تسهیلات مسکن مهر در دو کانال پرداخت تسهیلات مکمل به واحدهای نیمه کاره مسکن مهر و استفاده از اقساط خط اعتباری جهت تعادل بخشی منابع و مصارف صندوق بعد انداز یکم است.
دومجهول در رونق مسکن
طی ماه های اخیر بانک عامل بخش مسکن به علت آنچه کمبود منابع عنوان می شود کانال پرداخت تسهیلات ساخت بدون سپرده را محدوده کرده است.البته از آنجا که تکمیل واحدهای نیمه کاره مسکن حتما در تا آخر امسال به اتمام می رسد بنابراین نیاز مسکن مهر به پرداخت تسهیلات ساخت به صفر خواهد رسید و بازگشت منابع مالی این پروژه در قالب پرداخت اقساط می تواند در اختیار تسهیلات بافت فرسوده قرار گیرد.
متولی بخش مسکن و ساختمان در دولت یازدهم در قالب این راهکار جهت حل مجهول اول معادله رونق مسکن پیشنهاد می دهد علاوه بر تخصیص داده شده است هزار میلیارد تومان منابع مالی از محل بازگشت تسهیلات مسکن مهر، در حدود 4 هزار میلیارد تومان از سوی بانک عامل بخش مسکن و سایر بانک ها منابع مالی به این بخش اضافه شود. در نهایت از آنجا که پنج هزار میلیارد تومان منابع آینده نگری شده است در این بخش بخشی از هزینه های ساخت وساز را پوشش می دهد سرمایه گذار هم به همین میزان معادل پنج هزار میلیارد تومان در این بخش منابع مالی تزریق کند و این فرآیند می تواند به ساخت 100 هزار واحد مسکونی در بافت فرسوده منجر شود.
بررسی های دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی راجع به اثر اجرای این فرمول در رشد مثبت بخش مسکن در سال 96 نشان می دهد: اگر در امسال مسیر رونق بخش مسکن از طریق تامین مالی ساخت 100 هزار واحد مسکونی در بافت فرسوده ایجاد شود رشد ارزش افزوده بخش مسکن ناشی از این اتفاق می تواند تولید ناخالص داخلی کشور را از محل معادل 7/ 1 درصد زیاد کردن دهد. ولی مجهول دوم معادله رونق بخش مسکن و ساختمان یارانه ای است که باید دولت بابت سود تک نرخی تسهیلات نوسازی به بانک ها پرداخت کند. مطابق آنچه سال گذشته در قالب آسیب شناسی علت بی میلی سرمایه گذاری ساختمانی در بافت فرسوده انجام شد، مشخص شده است است: سازنده ها اگرچه میل بالایی به دریافت تسهیلات نوسازی در شهرها دارند ولی حاضر به دریافت این تسهیلات با قیمت سود 18 درصد نیستند. سال گذشته بنا بود 200 میلیارد تومان از طرف دولت بابت یارانه قیمت سود تسهیلات جهت 55 هزار فقره به بانک مسکن پرداخت شود ولی تاکنون ریالی از این مبلغ پرداخت نشده است.
بنابراین اگر دولت در این مقطع به دنبال آن است که بخش پیشرو اقتصاد کشور را از رکود حداقل 3 ساله (رشد ارزش افزوده بخش مسکن حداقل در 5 سال اخیر همواره منفی بوده است) خارج کند باید وارد میدان شود و تکلیفی را که از بابت یارانه قیمت سود بر عهده دارد، اجرایی کند.
آمارهای رسمی از اوضاع سرمایه گذاری ساختمانی در کشور نشان می دهد دست کم در پایتخت که حداقل 20 درصد از کل ساخت وسازهای مسکونی کشور در این کلانشهر انجام می شود شرط مورد نیاز مبنی بر عزم سرمایه گذاری های ساختمانی جهت رونق ساختمانی به گواه آمار فراهم هست. آمارها حاکی از آن است که اگرچه در سال 95 ساخت وساز به لحاظ تیراژ در کل شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران 12 درصد کم کردن داشت ولی در محدوده بافت فرسوده تیراژ ساختمانی با 7 درصد رشد همراه بود. گذشته از این آمار تحقیقات میدانی نشان می دهد سازنده ها باید به واسطه ناتوانی در فروش واحدهای خود در مناطق اشباع شده است از عرضه، متوجه باشند که آینده سرمایه گذاری پایدار در بافت فرسوده است که می توانند در فاصله کم و لو با سود اندک واحدهای ساخته شده است را بفروشند. ولی شرط کافی جهت معادله رونق ساختمانی باید از سوی دولت و بانک مرکزی فراهم شود.
پیگیری مدل های جهانی جهت «خانه های خالی»
مدیر کل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن اعلام کرد: به دنبال برگزاری جلسه اتاق فکر در معاونت مسکن در هفته گذشته و اعلام شرح آمار منزل های خالی و منزل های دوم، دفتر اقتصاد مسکن بررسی راجع به مدل های جهانی موفق جهت مصرفی شدن منزل های بلااستفاده را شروع کرده هست. علی چگینی به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: در بعضی کشورهای اروپایی که طی سال های اخیر با چالش رشد منزل های خالی مواجه بودند، تجربیات موفقی وجود دارد که قصد داریم از آنها، مشروط به قابل اجرا بودن در بازار مسکن کشورمان با توجه به مقررات و قوانین حقوقی حاکم بر بازار ملک، استفاده کنیم. چگینی با اشاره به بازار منزل های دوم افزود: تا کنون همه صاحب نظران و مسوولان از وجود منزل هایی که مقطعی از سال، مالکان آنها از آن استفاده می کنند، مطلع بودند ولی آماری از این نوع املاک وجود نداشت و تازه در جریان سرشماری و در نشست اتاق فکر مسکن، جهت نخستین بار، آمار 1/ 2 میلیونی از منزل های دوم اعلام شد.
چگینی اعتقاد است: وجود منزل دوم، از یکسو نشانه ای از رفاه اجتماعی در قشری از جامعه است و از سوی دیگر منعکس کننده حجمی از عرضه مسکن در بازار واحدهای فاقد استفاده دائمی هست. آنچه اهمیت دارد، ضرورت مرزبندی بین منزل های دوم با نیاز بازار مسکن به عرضه واحدهای مصرفی است.
بنابراین بخش مهم سیاست گذاری باید در جهت کنترل روند رشد تعداد منزل های خالی تنظیم شود و همزمان، هزینه نگهداری منزل خالی و منزل دوم جهت مالکان از طریق واقعی سازی عوارض شهری و مالیات های محلی متحول شود. چگینی راجع به برنامه دولت جهت خروج از رکود مسکن نیز گفت: مقرر شده است کمیته ای یکسان در دولت با حضور مسوولان بخش مسکن و نظام بانکی، طرح ها و برنامه های پیشنهادی از جمله تعیین وظیفه تسهیلات نوسازی بافت فرسوده را نهایی کنند.
اخبار اقتصادی – دنیای اقتصاد
واژه های کلیدی: منابع | تسهیلات | ساختمان | سرمایه گذار | تسهیلات مسکن | سرمایه گذاری | اخبار اقتصادی و بازرگانی
دانلود فایل ها
توجه: ممکن است تمام لینک های دانلود به دستور مقام قضایی حذف شده باشد...
